Planuojant nekilnojamojo turto (NT) pirkimą ar pardavimą, didžiausias dėmesys paprastai skiriamas turto kainos deryboms, paskolos gavimui ar tinkamo būsto paieškai. Tačiau dažnas pirkėjas ir pardavėjas pamiršta arba netiksliai įvertina vieną iš svarbiausių sandorio dedamųjų – notaro paslaugų kainą. Tai nėra fiksuotas mokestis, kaip dažnai manoma, o kintamas dydis, kuris priklauso nuo daugelio faktorių, įskaitant turto vertę, sandorio tipą ir papildomas technines paslaugas. Tikslus biudžeto planavimas yra neįmanomas be šių išlaidų įvertinimo, nes galutinė suma gali siekti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų. Šiame straipsnyje detaliai aptarsime, kaip formuojami notarų įkainiai Lietuvoje, kokie teisės aktai juos reglamentuoja ir kokias papildomas išlaidas būtina numatyti prieš vizitą į notaro biurą.
Kaip skaičiuojamas notaro atlygis už NT perleidimą?
Lietuvoje notarų įkainiai nėra nustatomi savavališkai – juos griežtai reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymas dėl notarų imamo atlyginimo dydžių. Tai reiškia, kad baziniai įkainiai visuose biuruose turėtų būti vienodi, tačiau galutinė sąskaita gali skirtis dėl techninių paslaugų ir papildomų veiksmų. Pagrindinis principas, kuriuo vadovaujamasi skaičiuojant mokestį už nekilnojamojo daikto (buto, namo, žemės sklypo) perleidimo sutarties tvirtinimą, yra procentinė turto vertės išraiška.
Standartiškai notaro atlyginimas už nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą sudaro 0,45 procento nuo sandorio sumos. Tačiau čia galioja kelios esminės taisyklės:
- Minimalus įkainis: Net jei turtas parduodamas už labai mažą sumą (pavyzdžiui, sandėliukas ar nedidelis žemės sklypas regione), notaro atlygis negali būti mažesnis nei nustatyta riba (paprastai apie 28,96 Eur, tačiau su techninėmis paslaugomis suma padidėja).
- Maksimalios ribos: Įstatymas numato „lubas”. Kad ir kokios didelės vertės būtų parduodamas turtas, notaro atlyginimas už vieną sutartį negali viršyti 5 792,40 Eur. Tai ypač aktualu prabangaus nekilnojamojo turto ar komercinių objektų rinkoje.
- Vertės nustatymas: Notaras skaičiuodamas 0,45 proc. mokestį, ims didesnę iš dviejų verčių: arba šalių sutartą pardavimo kainą, arba VĮ „Registrų centras” nurodytą vidutinę rinkos vertę (mokestinę vertę). Jei parduodate turtą pigiau nei jo masinio vertinimo kaina, notaras mokesčius skaičiuos nuo didesnės (registre nurodytos) sumos.
Techninės paslaugos ir papildomos išlaidos
Daugelis klientų nustemba pamatę, kad galutinė sąskaita yra didesnė nei tiesiog 0,45 proc. nuo turto vertės. Taip yra todėl, kad į „nuogą” įkainį neįeina įvairios privalomos procedūros ir techninis darbas. Būtina žinoti, kas sudaro šias papildomas eilutes sąskaitoje:
Dokumentų rengimas ir patikra
Notaras ne tik patvirtina parašus, bet ir atlieka teisinį patikrinimą. Už sandorio projekto (sutarties) parengimą, duomenų tikslinimą ir spausdinimą imamas mokestis už technines paslaugas. Priklausomai nuo sutarties sudėtingumo ir lapų skaičiaus, tai gali sudaryti nuo keliasdešimties iki šimto eurų.
Duomenų patikra registruose
Prieš tvirtindamas sandorį, notaras privalo patikrinti duomenis įvairiuose registruose (Nekilnojamojo turto registre, Gyventojų registre, Hipotekos registre, Areštų registre ir kt.). Už kiekvieną užklausą Registrų centras ima mokestį, kurį notaras įtraukia į kliento sąskaitą. Jei sandoryje dalyvauja keli asmenys arba parduodami keli objektai, užklausų skaičius didėja, atitinkamai auga ir kaina.
PVM mokestis
Svarbu nepamiršti, kad notarai yra PVM mokėtojai. Todėl prie visų aukščiau išvardintų sumų (tiek procentinio atlygio, tiek techninių paslaugų) yra pridedamas 21 proc. pridėtinės vertės mokestis. Tai dažnai tampa ta dalimi, kurią žmonės pamiršta įskaičiuoti planuodami biudžetą.
Ypatingi atvejai: mainai, dovanojimas ir giminystės ryšiai
Ne visi NT sandoriai yra standartiniai pirkimai-pardavimai. Įkainiai gali ženkliai keistis priklausomai nuo sandorio pobūdžio ir dalyvių giminystės ryšių.
Dovanojimo sutartys: Jei nekilnojamasis turtas dovanojamas artimiesiems (sutuoktiniui, tėvams, vaikams, seneliams, vaikaičiams), notaro įkainiai yra žymiai mažesni nei standartinio pardavimo atveju. Tačiau jei turtas dovanojamas svetimam asmeniui, įkainiai gali būti panašūs į pirkimo-pardavimo arba net didesni, priklausomai nuo turto vertės.
Mainų sutartys: Kai šalys nusprendžia apsikeisti nekilnojamuoju turtu (su priemoka ar be jos), notaro atlyginimas skaičiuojamas nuo mainomo turto verčių. Dažniausiai imamas procentas nuo didesnės vertės turto, tačiau specifika gali priklausyti nuo to, ar tai lygiaverčiai mainai.
NT įsigijimas su paskola: hipotekos kaštai
Jei pirkėjas nekilnojamąjį turtą įsigyja naudodamasis banko paskola, sandoris tampa sudėtingesnis ir brangesnis. Tokiu atveju notaras tvirtina ne tik pirkimo-pardavimo sutartį, bet ir hipotekos (įkeitimo) sandorį. Hipoteka yra atskiras teisinis veiksmas.
Hipotekos sandorio tvirtinimo kaina taip pat priklauso nuo įkeičiamo daikto vertės, tačiau ji paprastai yra mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo mokestis. Visgi, tai yra papildoma išlaida pirkėjui, kurią būtina numatyti. Be notaro mokesčio už hipoteką, taip pat reikės sumokėti Registrų centrui už hipotekos įregistravimą.
Kas moka už notarą – pirkėjas ar pardavėjas?
Tai vienas dažniausiai kylančių klausimų derybų metu. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas numato, kad pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išlaidas apmoka pirkėjas, o nuosavybės teisės registravimo išlaidas taip pat dengia pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Tačiau realybėje ir nusistovėjusioje praktikoje vyrauja kitoks modelis.
Lietuvos NT rinkoje įprasta „džentelmeniška taisyklė” – notaro išlaidas už pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimą šalys dalijasi pusiau (50/50). Tuo tarpu išlaidas už hipotekos tvirtinimą (jei pirkėjas ima paskolą) visada dengia tik pirkėjas, nes tai yra jo asmeninis įsipareigojimas bankui. Pardavėjui gali tekti apmokėti išlaidas, susijusias su dokumentų, reikalingų pardavimui, gavimu (pvz., pažymų užsakymas), jei jos neįtrauktos į bendrą notaro sąskaitą.
Rekomenduojama šį klausimą aiškiai aptarti dar preliminariosios sutarties pasirašymo metu, kad vėliau nekiltų nesusipratimų.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Žemiau pateikiame atsakymus į klausimus, kurie dažniausiai kyla asmenims, pirmą kartą susiduriantiems su notariniais veiksmais NT srityje.
Ar galima derėtis su notaru dėl kainos?
Kadangi notarų įkainius nustato Teisingumo ministerija, pagrindinis procentinis dydis (0,45 proc.) yra fiksuotas ir negali būti keičiamas šalių susitarimu. Notaras neturi teisės nei nepagrįstai padidinti, nei sumažinti šio įkainio, siekdamas konkurencinio pranašumo. Tačiau tam tikros techninės paslaugos gali nežymiai skirtis priklausomai nuo biuro.
Kiek kainuoja preliminariosios sutarties tvirtinimas pas notarą?
Preliminarioji sutartis neprivalo būti tvirtinama notaro – ji galioja ir pasirašyta paprasta rašytine forma. Tačiau jei šalys nori papildomo saugumo ir nusprendžia ją tvirtinti notariškai, kaina paprastai yra fiksuota ir žymiai mažesnė nei pagrindinės sutarties (dažnai svyruoja apie 0,5 proc. nuo sumos, kuri sumokama kaip avansas, arba taikomas fiksuotas mokestis už sutarties parengimą), tačiau tikslų įkainį reiktų tikslintis konkrečiame biure.
Ar skiriasi įkainiai Vilniuje ir mažesniuose miestuose?
Teisiškai įkainiai visoje Lietuvoje yra vienodi. Tiek Vilniaus centre, tiek mažame miestelyje dirbantis notaras privalo vadovautis tais pačiais įkainių lentelių dydžiais. Skirtumas gali atsirasti tik dėl techninių paslaugų apimties ar konsultacijų sudėtingumo.
Kada reikia atsiskaityti su notaru?
Su notaru atsiskaitoma iškart po sandorio pasirašymo. Dauguma notarų biurų priima mokėjimus banko kortele arba grynaisiais pinigais (jei suma neviršija įstatymų numatytų ribų atsiskaitymams grynaisiais). Kai kuriais atvejais galima atlikti bankinį pavedimą vietoje, pateikiant pavedimo kopiją.
Praktiniai žingsniai ruošiantis vizitui
Norint, kad vizitas pas notarą praeitų sklandžiai ir galutinė sąskaita nebūtų staigmena, verta atlikti namų darbus. Pirmiausia, dar prieš registruojant laiką sandoriui, susisiekite su pasirinktu notaro biuru ir paprašykite preliminaraus kainos apskaičiavimo. Nusiuntę turto duomenis (unikalų numerį) ir pardavimo kainą, notaro padėjėjai galės gana tiksliai įvardinti būsimas išlaidas. Tai leis išvengti nemalonių situacijų, kai sandorio dieną pritrūksta lėšų mokesčiams.
Taip pat labai svarbu iš anksto su kita sandorio šalimi sutarti, kaip bus dalijamos išlaidos. Jei sutarta dalintis 50/50, įsitikinkite, kad abi pusės turi paruošusios reikiamas sumas. Atkreipkite dėmesį, kad jei parduodamas turtas, kuriam taikomi apribojimai (pvz., yra nepilnamečių vaikų, turtas yra šeimos turtas), gali prireikti teismo leidimų, kurių gavimas taip pat kainuoja ir užtrunka. Kuo anksčiau pateiksite visus dokumentus notarui peržiūrai, tuo tiksliau jis galės įvertinti papildomų darbų apimtį ir jų kainą.
Galiausiai, nepamirškite, kad notaras yra neutralus valstybės įgaliotas asmuo. Jo tikslas – užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir nė viena šalis nebūtų apgauta. Nors notariniai mokesčiai gali pasirodyti dideli, jie yra garantija, kad jūsų nuosavybės teisės bus tinkamai įregistruotos ir apsaugotos ateityje.
